一、房地产定金不能超过总额的多少

房地产定金比例不能超过总额的20%。根据《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

二、定金双倍返还的条件

定金双倍返还的条件：

1.定金合同要合法且成立。如果想要定金罚则得以实现，那么定金合同就必须合法且成立。定金合同必须以书面的形式呈现，口头上的约定是无效的。只有定金合同的合法和成立，才能保证双倍返还定金的罚则能得以实施。

2.违约行为与合同目的落空之间要有因果关系。如果存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况，才能双倍将定金返还给支付方。

3.存在违约行为。定金罚则的前提是有违约行为的出现。

4.有合同目的落空的事实。如果想要获得双倍的定金赔偿，那么必然就要存在因为违约行为导致合同无法履行的情况。

三、购房定金合同需要注意什么

购房定金合同需要注意的事项：

1.应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;

2.虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效;

3.要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。

4.谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。

5.定金和订金在法律上性质是不同的。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。